De successieplanning van uw buitenlandse vakantiewoning

Wie is bevoegd om successierechten te heffen op de buitenlandse woning? 

Uw erfgenamen zijn nagenoeg altijd successierechten verschuldigd in het land waar het onroerend goed gelegen is, ongeacht de woonplaats van de erflater of de erfgenamen.

Successierechten in Frankrijk

Franse successierechten zijn verschuldigd op alle roerende en onroerende goederen in Frankrijk (in rechtstreeks of onrechtstreeks bezit), alsook op alle Franse roerende waarden. De Franse fiscus brengt hiertoe allerlei meer of minder hybride verhoudingen met betrekking tot Franse zaken onder zijn heffing: naast Frans vastgoed betreft het ook aandelen van Franse vennootschappen, aandelen van vennootschappen die niet in Frankrijk zijn gevestigd maar waarvan het actief voornamelijk is samengesteld uit Frans onroerend goed. Typevoorbeelden zijn Frans vastgoed in privébezit, aandelen van een Belgische vennootschap met Frans vastgoed, aandelen van een SCI, enz.

Successierechten in Spanje

Het Spaanse aanknopingspunt voor de heffing van successierechten en schenkingsrechten is niet de woonplaats van de erflater of schenker. In tegenstelling tot de Belgische regeling, zal de woonplaats van de verkrijger (erfgenaam of begiftigde) bepalend zijn. Als de erfgenaam of begiftigde in Spanje woont, zullen er Spaanse successie- of schenkingsrechten verschuldigd zijn, ongeacht waar het vermogen zich bevindt . Spanje heft altijd over Spaanse situsgoederen. Situsgoederen zijn in Spanje gelegen onroerende goederen (inclusief inboedel), aandelen in Spaanse rechtspersonen, enz.

Successierechten in Italië

Niet-residenten van Italië worden enkel onderworpen aan Italiaanse successierechten bij de overdracht van onroerende goederen in Italië. Ook aandelen van vennootschappen met maatschappelijke zetel of voornaamste vermogensbestanddeel in Italië worden in dit opzicht beschouwd als in Italië gelegen goederen wiens overdracht onder de Italiaanse heffingsbevoegdheid valt.

Belgie bevoegd om uw wereldwijde nalatenschap te belasten

Als u op het ogenblik van overlijden nog steeds in België woonachtig bent, zal België (i.e. het gewest waar u in de 5 jaar voorafgaand aan uw overlijden inwoner was) zich ook bevoegd verklaren om uw wereldwijde nalatenschap te belasten. Deze wereldwijde nalatenschap omvat het buitenlands vermogen, zoals de vakantiewoning. Het risico ontstaat dat één vermogensbestanddeel tweemaal belast zou worden door verschillende landen. België heeft op het vlak van successierechten geen verdrag om dergelijke dubbele belasting te vermijden (uitzondering: Frankrijk). De Belgische wetgeving voorziet er wel in dat in de nalatenschap van een Belgisch inwoner een vermindering wordt toegestaan ten belope van de effectief in het buitenland betaalde successierechten op de onroerende goederen in privébezit.

Hoe wordt de successiedruk bepaald?

Het is duidelijk dat de overdracht van uw vakantiewoning buitenlandse successierechten zal triggeren. Het is in dit opzicht belangrijk te noteren dat de aankoop van een onroerend goed in een land met een gunstig regime geen efficiënte planningstechniek is. Zelfs als er geen buitenlandse successierechten te betalen zijn, zal België steeds successierechten heffen op uw wereldwijde vermogen.

Vrijstelling van successierechten in Frankrijk

Sinds 22 augustus 2007 geldt er in Frankrijk een volledige vrijstelling van successierechten tussen echtgenoten en personen die een PACS gesloten hebben (pacte de solidarité, of het Franse geregistreerd partnerschap, vergelijkbaar met het Belgische wettelijke samenwonen). Bij een vererving in rechte lijn spelen progressieve tarieven die opliopen van 5% tot 45%. Tussen ouders en kinderen geldt een vrijstelling van 100.000 euro.

Deelstaten met met fiscale bevoegdheden in Spanje

Op het vlak van de toepasselijke tarieven moeten we rekening houden met de Spaanse staatsstructuur. In Spanje zijn er in totaal 17 afzonderlijke deelstaten (Comunidad Autónoma). Deze deelstaten hebben fiscale bevoegdheden. Zo hebben de deelstaten de bevoegdheid om vrijstellingen en verminderingen toe te kennen wat schenkings- en successierechten betreft. Een aantal deelstaten gaat daarin zeer ver. In principe zal het regime van de deelstaat van de ligging van het onroerend goed van toepassing zijn. Regio’s zoals Valencia, Andalusië en Madrid kennen nagenoeg geen erf- en schenkbelasting.

Successierechten in Italië

Tussen echtgenoten en tussen bloedverwanten in de rechte lijn geldt een vast tarief van 4% op de nettowaarde van de erfenis, berekend per begunstigde. Deze tarieven gelden enkel op het gedeelte van het legaat boven 1 miljoen euro. De schijf tot 1 miljoen euro is vrijgesteld van belasting.

Welke mogelijkheden bestaan er om de overdracht van de vakantiewoning te plannen?

Bij de successieplanning van buitenlands vastgoed moet steeds rekening gehouden worden met het specifiek fiscaal regime van de liggingsstaat van het pand. Algemeen kan evenwel gesteld worden dat de latere overdracht van het pand geregeld kan worden door ofwel de toekomstige erfgenamen reeds te betrekken bij de aankoop van de woning ofwel door het pand op een later tijdstip te schenken.

Gezamenlijke aankoop van het pand 

Wanneer een onroerend goed in onverdeeldheid wordt aangekocht door ouders en hun kinderen, is het zo dat het aandeel in het pand op naam van de kinderen later niet in de nalatenschap van de ouders zal vallen. Er zijn dan uiteraard geen successierechten verschuldigd op dit deel. De schenking van geld door de ouders aan het kind om deze aankoop te financieren blijft een puur Belgische aangelegenheid indien ouders en kinderen in België woonachtig zijn. In sommige landen kan een gesplitste aankoop soelaas brengen. Een gesplitste aankoop houdt in dat de ene partij (in vele gevallen de ouders) het vruchtgebruik over de woning aankoopt, terwijl de andere partij (zijnde de kinderen) de blote eigendom verwerft. De kinderen financieren de aankoop van de blote eigendom met gelden die door de ouders geschonken worden (bijvoorbeeld via bankgift). Indien correct uitgevoerd, leidt de gesplitste aankoop ertoe dat op het ogenblik van overlijden van de vruchtgebruiker(s) het vruchtgebruik vrij van belastingen aangroeit bij de blote eigendom ingevolge waarvan de kinderen de eigendom over het gehele goed vrij van erfbelasting bekomen. De gesplitste aankoop zal bijvoorbeeld in Frankrijk en Italië dezelfde werking hebben als in België. In Spanje daarentegen wordt de aangroei van het vruchtgebruik bij overlijden van de vruchtgebruiker alsnog belast.

Schenking van het pand 

De schenking van een buitenlands onroerend goed wordt niet belast in België. Bijgevolg moet er voor de fiscale gevolgen gekeken worden naar de verschuldigde schenkbelasting in het land waar het pand gelegen is. In sommige regio’s in Spanje of in Italië zal de verschuldigde schenkbelasting quasi nihil zijn. In dergelijk scenario is het aangewezen om het pand te schenken tijdens het leven. In Frankrijk daarentegen gelden dezelfde tarieven als deze in de erfbelasting en kan de verschuldigde belasting hoog oplopen. Het is belangrijk te noteren dat de schenking van een pand in sommige landen ook meerwaardebelasting met zich kan meebrengen in hoofde van de schenker. Dit is bijvoorbeeld het geval in Spanje (19%) en in het Verenigd-Koninkrijk (24%).

Conclusie 

Uw vakantiewoning zal steeds deel uitmaken van uw nalatenschap. Wanneer u in België woont, zal het bevoegde gewest deze woning belasten op het ogenblik van een overlijden ongeacht het belastingsregime in het land waar het pand gelegen is. Dit neemt niet weg dat het pand ook in de liggingsstaat belast zal worden. Anticiperen op de latere overdracht van het pand is altijd aangewezen. Door op de toekomstige successieplanning te anticiperen bij de aankoop van het pand, wordt het fiscale kostenplaatje vaak het laagst gehouden.

Bijkomende fiscale aandachtspunten bij investering buitenlands vastgoed 

Bij een investering in buitenlands vastgoed moet steeds rekening gehouden worden met de directe belastingen, waaronder de inkomstenbelasting verschuldigd op het gebruik van het onroerend goed, de huurinkomsten en eventueel een latere meerwaardebelasting. 

Daarnaast is in enkele landen vermogensbelasting verschuldigd op het buitenlands onroerend goed. Deze kan zwaar doorwegen aangezien het een jaarlijks wederkerende taxatie betreft die berekend wordt op basis van de waarde van het pand.

Eén van de landen waar steeds vermogensbelasting speelt, is Spanje. Deze belasting wordt ten aanzien van niet-inwoners geheven over de totale waarde van het Spaans vermogen, waaronder de vakantiewoning. Vermogensbelasting wordt berekend over de nettowaarde van het pand volgens progressieve tarieven van 0,2 % tot 3,5 % (en mogelijk hogere tarieven in de regionale wetgeving) met een vrijstelling van de eerste 700 000 EUR, maar dit kan verschillen in bepaalde regio’s. Er is bijvoorbeeld een vrijstelling van deze vermogensbelasting voor inwoners van de regio Madrid en Andalusië. Sinds enkele jaren moeten we daarnaast ook rekening houden met een bijkomende vermogensbelasting die verschuldigd is op federaal niveau. Deze is echter enkel van toepassing op aanzienlijke investeringen met een netto waarde boven 3.000.000 euro. Net als bij de successieplanning kan u ook anticiperen op deze vermogensbelasting en de aankoop zodanig structureren dat de blootstelling beperkt is. Het aangaan van een financiering of een aankoop samen met de kinderen kan een oplossing zijn om de belastbare basis te beperken.

Ook natuurlijke personen die Frans onroerend vermogen hebben op 1 januari van het belastbare tijdperk waarvan de waarde een bepaalde drempel overschrijdt, moeten sinds 1 januari 2018 in Frankrijk een jaarlijkse vermogensbelasting betalen: de zogenaamde ‘impôt sur la fortune immobilière’ (IFI). Zelfs natuurlijke personen die niet in Frankrijk zijn gevestigd, zijn deze vermogensbelasting verschuldigd op vastgoed dat zich in Frankrijk bevindt.

De waarde van het onroerend goed wordt bepaald als de totale waarde van het onroerend goed onder aftrek van alle erop rustende lasten. Bovendien is de belasting verschuldigd ongeacht of het vastgoed rechtstreeks in het bezit van de belastingplichtige is of onrechtstreeks in het bezit van een vennootschap.

De jaarlijkse Franse IFI is verschuldigd zodra het (Franse) onroerende vermogen van de belastingplichtige meer dan 1,3 miljoen euro bedraagt. In dat geval wordt de belasting toegepast op het deel boven 800.000 euro. De tarieven lopen op van 0,5% tot 1,50%. Maar ook in Frankrijk bestaan er mogelijkheden om op deze belasting te anticiperen en de belastingdruk te beperken.